35年ローンじゃ家が買えない…増加する「50年」住宅ローンに死角はないのか

日本の住宅ローンといえば、これまで「35年ローン」が一般的な最長期間とされてきました。

しかし近年、一部の地方銀行やネット銀行などにおいて「返済期間50年」という超長期ローンの商品が登場し、利用者が増加しつつあります。

背景には、住宅価格の高騰と長期的な低金利があります。

首都圏を中心にマンション・戸建の価格は過去最高水準にあり、若年層や共働き世帯でお「35年ローンでは返済負担が大きすぎる」という声が強まっています。これに対する解決策の1つが50年ローンなのです。

とはいえ、50年もの長期に渡る住宅ローンを借り入れることに問題はないのでしょうか？

今回は、借入人としての個人から見た50年ローンについて確認していきたいと思います。

50年ローンはいつから始まった？

50年の住宅ローンが増加していると言われていますが、実際にはどの程度普及しているのでしょうか？

以下のグラフは、住宅金融支援機構が実施している住宅ローン利用者調査の結果で、新規に借り入れた住宅ローンの種類を調査したものです。

（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2025年４月調査）」）

いわゆる50年ローンと言われる「40年超～50年以内」の住宅ローンは、2023年10月調査から選択肢に加えられています（2023年4月調査までは「35年超」として設問されています）。

これを見ると、35年超～40年以内の住宅ローンも含めて近時、急激に長期化してきたことが分かります。「40年超～50年以内」の住宅ローンは2025年4月調査では7.1％となっています。

50年ローンのメリットは？

では、返済期間50年の住宅ローンには借り手にどのようなメリットがあるのでしょうか。順番に確認していきましょう。

（1）月々の返済負担を軽減できる
最大のメリットは、毎月の返済額を抑えられることです。返済期間を35年から50年に延ばすと、同じ金利・借入額であっても、月々の返済はおよそ2割前後減少します。

たとえば、8000万円を固定金利年1.5％で借りた場合…

・35年返済では月約24万5000円

・50年返済では月約19万円
※住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションを使用。諸費用勘案せず

上記の通りとなり、可処分所得に余裕が生まれます（なお、上記の金利は35年も50年も同じ水準としていますが、実際には異なります）。

これは、特に若年世帯や子育て世帯にとって大きなメリットであり、教育費や生活費、老後資金への積立など、家計全体のバランスを取りやすくなります。

（2）若い世代でもマイホームを取得しやすい
住宅価格が高止まりする中、年収に対して借入限度額が厳しくなりがちな若年層でも、返済期間を延ばすことで「年収倍率」を抑えつつ借入可能額を増やせます。

これにより、駅近や都心部など資産価値の高い物件を若いうちから選びやすくなるという利点があります。今後も住宅価格が右肩上がりに上昇し続けると想定するならば、早期に住宅を購入しておくことには意味があります。

（3）低金利環境での長期固定化が歴史的に見れば有利
日本では依然として長期金利が歴史的な低水準にあります。50年ローンで固定金利型を選べば超長期にわたって低金利を確定できるため、インフレや金利上昇リスクを抑えられます。今後金利が上昇した場合でも、契約時の低金利を維持できる点は安心材料です。

ただし、住宅金融支援機構の2025年4月の調査では、変動金利型の住宅ローンが新規借り入れの79％を占めており、固定金利型のメリットを享受する借り手は少ないのが現状です。

（4）団体信用生命保険の保障期間が延びる
多くの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯しています。50年ローンの場合、加入期間が長くなるため、万一の際により長期間の保障が継続します。

借り手に不測の事態が起きても残債が保険で完済されるため、家族の生活を守る安心感があります。

デメリットに目を向けてみると…

一方、50年住宅ローンにはデメリットも間違いなく存在します。こちらも順番に確認していきましょう。

（1）返済総額が大幅に増える
住宅ローンを長期化することによる最大のデメリットは、返済総額の増加です。返済期間を延ばすほど利息の支払期間も長くなるため、トータルの支払額は大幅に増加します。

8000万円を年1.5％で借りた場合で資産してみると、以下の通りとなります。

・35年返済の総支払額は約1億288万円

・50年返済の総支払額は約1億1376万円

差は約1100万円超にも及びます。月々の負担は軽くても、長期的には大きなコスト増になる点は冷静に認識すべきです。

（2）退職後も返済が続く可能性
50年という期間は非常に長く、仮に30歳で借り入れても完済時は80歳になります。多くの人が年金生活に入ってもローンが残る計算です。

定年後の収入減少に備え、繰上返済や退職金充当などの計画を立てておかないと、老後の家計を圧迫するリスクが高まります。

（3）途中売却・住み替え時にローン残高が残りやすい
住宅ローンで元利均等返済を選択すると、返済初期は利息負担が中心となるため、元本の減りが遅いのが50年ローンの特徴です。

後に転勤や家族構成の変化で住み替えを行う際、売却価格より借入残高が上回る「オーバーローン」状態になりやすく、資産流動性が低下します。

もう一度上述の例を出すと、8000万円を年1.5％で借りた場合は以下の通りとなります。

・35年返済の30年後の借入残高は約1415万円

・50年返済の30年後の借入残高は約3929万円

となり、その差は2500万円超となります。

（4）金利上昇リスク（変動金利型の場合）
超長期ローンは返済期間が長い分、変動金利型を選ぶと金利上昇リスクの影響期間も長くなる点に注意が必要です。現在の低金利が将来も続く保証はなく、金利が上昇すると月々の返済が増加し、家計に負担がかかる可能性があります。

（5）世代をまたぐ返済（親子リレー型）の課題
一部では、親子リレー返済を前提にした50年ローンもあります。この場合、子が返済を引き継ぐことで高額な住宅を取得できますが、子世代に返済負担を残す形になる点は慎重に検討すべきです。また、相続時の扱いやライフプラン変更にも影響します。

50年ローンが向いているのはどんな人？

50年ローンは「できるだけ長く借りて、早めに繰上返済する」という戦略的利用が望ましい商品です。つまり、以下のような方には一定の合理性があります。

・若年で将来的な収入増が見込める方

・共働きで安定収入を維持できる世帯

・金利が上がる前に長期固定で抑えたい方

一方で、将来の繰上返済が難しい場合や、退職時点で返済が残るケースでは、家計・老後資金に深刻な影響を及ぼす可能性があります。

筆者の考えでは、定年がある会社員よりは、長く働き続けることが可能な士業などの自営業が向いているように思います。

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50年ローンは、住宅価格が右肩上がりの現在において、新しい選択肢として注目を集めています。

その最大の魅力は「月々の負担軽減」であり、住宅購入のハードルを下げる効果があります。

しかし同時に、総返済額の増加・老後負担・資産流動性の低下といったリスクを十分に理解しておく必要があります。

筆者としては、インフレが常態化する時代では、借り手にとって50年ローンは有力な選択肢だと思います。

ただし50年ローンは「安易に長期化する借入」ではなく、将来の繰上返済や資産形成とセットで考えるローンです。

金融機関の提案を鵜呑みにせず、借り手自身のライフプランやキャリアプランと照らし合わせながら、慎重に判断することが重要です。